新闻资讯
公司新闻
行业资讯
政策法规2022-03
解密 ，高频出让金与国有土地出让收入有何关系？
中指院“土地出让金”与官方披露的“政府性基金收入-国有土地使用权出让收入”主要有两点差别。第一，从签约到入库，存在1个月至1年的时间滞后，各地执行政策不统一。
摘 要
中指院“土地出让金”与官方披露的“政府性基金收入-国有土地使用权出让收入”主要有两点差别。第一，从签约到入库，存在1个月至1年的时间滞后，各地执行政策不统一。
第二，土地完成招拍挂后，出让金需要经过若干加减项，再计入国有土地使用权出让收入。具体来看，当一块土地完成招拍挂，且出让金缴齐后，首先会划转“国有土地收益基金”和“农业土地开发资金”，同时按规定计提“教育资金”、“农田水利建设资金”，剩余部分计入“土地出让价款收入”科目。而“土地出让价款收入”仅是“国有土地使用权出让收入”的一部分。在扣减“新增建设用地土地有偿使用费”，再加上“补缴的土地价款”、“划拨土地收入”、“其他土地出让收入”之后得到“国有土地使用权出让收入”。
2021年土地市场的恶化未完全在2021年的国有土地使用权出让收入中体现。2021年下半年出让金的下滑可能传导到2022年财政数据。具体来看，2021年中指院出让金7.39万亿元，同比下滑9.0%。其中2021年下半年出让金3.70万亿元，同比下滑21.8%。而2021年国有土地出让收入8.71万亿元，绝对规模创新高，同比增加3.5%。2021年国有土地出让收入是中指院的118%，差异较大，而2015-2020年该比值在96%-104%之间，差异相对较小。
分省来看，云南、广西、宁夏、江西、河北、青海、湖北2021年下半年出让金降幅超过30%，但2021年国有土地收入/中指院出让金大于115%。这些省份2021年出让金的下滑，可能传导到2022年财政数据。
风险提示。中指院统计数据存在地块遗漏。
“土地财政”有几层维度：一是通过出让土地获取土地出让收入，二是通过建筑业和房地产带来相关税费的增加，三是以土地作为抵押物从而获取债务收入。
本篇报告主要分析第一个维度：国有土地出让收入。研究数据方面，主要有地方政府披露的“政府性基金收入-国有土地使用权出让收入”、中指院或其他第三方披露的“土地出让金”两类指标。前者披露频率低，更新速度慢。后者披露频率高，但往往与“政府性基金收入-国有土地使用权出让收入”存在一定差距。
为了增加微观跟踪的有效性，本篇报告主要分析中指院“土地出让金”与官方披露的“政府性基金收入-国有土地使用权出让收入”的差别。
高频土地出让金与土地财政收入的关系
（一）从签约到入库，存在1个月至1年的时间滞后
从确认时间来看，中指院的出让金是当期签约数据，而“政府性基金收入-国有土地使用权出让收入”是实际缴纳入库后的数据。在全国层面，根据2009年11月财政部政策以及2010年3月国土部政策（见下表），土地成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，签订合同后的1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。其中，2009年政策指出“特殊项目2年内全部交清”，2010年政策指出最迟付款时间统一为“不超过1年”。
在地方层面，“从签约到入库的时间要求”体现出“因城施策”的特点。出让合同签订后，一般要求1个月至1年内缴齐出让金。例如安徽省宣城市宣州区要求出让合同签订后1个月内缴齐出让金，陕西省西安市要求缴款期限最长不超过1年。
（二）土地出让金入库后，部分计入国有土地使用权出让收入
土地完成招拍挂后，出让金需要经过若干加减项，再计入国有土地使用权出让收入。具体来看，当一块土地完成招拍挂，且出让金缴齐之后，首先会划转“国有土地收益基金”和“农业土地开发资金”，同时按规定计提“教育资金”、“农田水利建设资金”，剩余部分计入“土地出让价款收入”科目。
“土地出让价款收入”仅是“国有土地使用权出让收入”的一部分。具体来看，“土地出让价款收入”扣减“新增建设用地土地有偿使用费”，再加上“补缴的土地价款”、“划拨土地收入”、“其他土地出让收入”之后得到“国有土地使用权出让收入”。（如下图所示）
以吉林省长春市九台区为例，2019年、2020年招拍挂土地出让金分别为9.5亿元、20.6亿元。2020年入库的招拍挂土地出让金（下表中土地出让价款收入、国有土地收益基金收入、农业土地开发资金收入三项之和）为18.0亿元，经过加减项之后计入报表的国有土地使用权出让收入为17.3亿元，是2020年入库的招拍挂土地出让金的95.9%，是2020年招拍挂土地出让金的83.8%。
整体来看，中指院“土地出让金”与官方披露的“国有土地使用权出让收入”存在差异。差异的主要原因是“从签约到入库存在时间滞后”，次要原因是“出让金需要经过若干加减项，再计入国有土地使用权出让收入”。
2021年出让金下滑可能传导到2022年财政数据
进一步地，我们对比2015年以来全国、各省、各市“土地出让金”（中指口径，下同）与“政府性基金收入-国有土地使用权出让收入”（财政口径，下同）的差别。
考虑到造成“差别”的原因主要是签约到确认入库的时间差。在数据处理上，我们用以下3种方法：
（1）“当期”比值=T年“国有土地使用权出让收入”除以T年“土地出让金”。例如用2021年“国有土地使用权出让收入”除以2021年“土地出让金”；
（2）“前置3个月”比值=T年“国有土地使用权出让收入”除以“前置3个月的土地出让金”。例如用2021年“国有土地使用权出让收入”除以2020年9月至2021年9月的“土地出让金”；
（3）“前置6个月”比值=T年“国有土地使用权出让收入”除以“前置6个月的土地出让金”。例如用2021年“国有土地使用权出让收入”除以2020年6月至2021年6月的“土地出让金”。
从全国数据来看，2015-2020年，财政口径国有土地使用权出让收入、中指口径出让金差异不大，但2021年差异较大。具体来看，2015-2020年，财政口径是中指口径的96%-106%，但2021年国有土地使用权出让收入8.71万亿元，是中指出让金7.39万亿元的118%，差异较大。
2021年差异较大，可能是由于疫情之下，2020年下半年出让金多结转到2021年入库。计算“前置6个月”比值数据，2021年国有土地使用权出让收入是2020年6月至2021年6月中指院出让金的103%，差异减小。
分省来看，已披露的25个省中，仅天津国有土地使用权出让收入是中指院出让金的96%，其他省份国有土地使用权出让收入均高于中指院出让金。除云南之外，比值为范围为“105%-172%”，中位数为116%。云南比值较高，为217%，可能是由于中指院出让金统计不全，也有可能是因为2020年的结转。
进一步采用“前置6个月”方法计算，即用“2021年国有土地使用权出让收入”除以“2020年6月至2021年6月出让金”。除云南之外，比值为范围为“88%-122%”，中位数为101%。多数省份“前置6个月”比值更接近100%。
展望2022年，2021年出让金下滑可能传导到2022年财政数据。从数据来看，2021年全年中指院出让金7.39万亿元，同比下滑9.0%。其中2021年下半年出让金3.70万亿元，同比下滑21.8%。而2022年全年国有土地使用权出让收入8.71万亿元，绝对规模创历史新高，同比增加3.5%。由于2021年土地市场的恶化，未完全在2021年的国有土地使用权出让收入中体现。因此2021年下半年的出让金有可能在2022年确认入库，影响2022年国有土地使用权出让收入。
分省来看，云南、广西、宁夏、江西、河北、青海、湖北2021年下半年出让金降幅超过30%，但2021年国有土地收入/中指院出让金大于115%。有可能是因为2021年下半年出让金未完全计入2021年国有土地出让收入。
附录
风险提示：
中指院统计数据存在地块遗漏。
已外发报告标题：《解密土地出让金与土地财政收入关系》
刘 郁，SAC 执证号：S0260520010001，SFC CE No.BPM217，邮箱：shliuyu@gf.com.cn
黄晓曦，SAC 执证号：S0260520080006，邮箱：huangxiaoxi@gf.com.cn
法律声明
本微信号推送内容仅供广发证券股份有限公司（下称“广发证券”）客户参考，相关客户须经过广发证券投资者适当性评估程序。其他的任何读者在订阅本微信号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，若使用本微信号推送内容，须寻求专业投资顾问的解读及指导，广发证券不会因订阅本微信号的行为或者收到、阅读本微信号推送内容而视相关人员为客户。
完整的投资观点应以广发证券研究所发布的完整报告为准。完整报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠，但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证，报告内容亦仅供参考。
在任何情况下，本微信号所推送信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除非法律法规有明确规定，在任何情况下广发证券不对因使用本微信号的内容而引致的任何损失承担任何责任。读者不应以本微信号推送内容取代其独立判断或仅根据本微信号推送内容做出决策。
本微信号推送内容仅反映广发证券研究人员于发出完整报告当日的判断，可随时更改且不予通告。
本微信号及其推送内容的版权归广发证券所有，广发证券对本微信号及其推送内容保留一切法律权利。未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。
本文首发于郁言债市，获授权转载，转载请联系原作者。
返回
